Charte de la construction durable à Montreuil : ni anti-spéculative, ni garante de l’harmonie architecturale !

icono-dossierLors du conseil municipal du 9 juillet 2015 a été présentée la « Charte de la construction durable » dont on nous parlait depuis presque une année. On nous avait promis un document qui apporterait des solutions nouvelles et règlerait tout un tas de problèmes hérités du mandat précédent. Nous étions donc impatients d’en prendre connaissance. Après l’avoir décortiquée, on se dit finalement que c’était beaucoup de bruit pour rien.

On relèvera d’abord deux remarques générales concernant la comparaison avec le mandat précédent, dont la politique d’urbanisme fut très critiquée par notre nouveau maire :

  • Monsieur Bessac annonce vouloir construire 550 logements par an durant son mandat, ce qui fait donc 3.300 en 6 ans…c’est à peu près ce qui a été construit sous le mandat de Dominique Voynet, pourtant accusée par M. Bessac d’avoir bétonné Montreuil. Sacré retournement de veste !
  • Le PLU (plan local d’urbanisme) de 2011 avait fixé le plafond de logement social à 40% du parc total de logements. La nouvelle Charte se fixe un objectif en recul, à 37%. Etonnant au vu des déclarations tonitruantes de l’équipe municipale sur le logement social !

Enfin, on peine à trouver dans ce document à portée non obligatoire (car cette Charte n’est pas contraignante), les revirements promis et les ruptures idéologiques avec une politique que les nouveaux élus jugeaient ravageuse quand ils siégeaient dans l’opposition, lors du mandat précédent.

Regardons ainsi les 3 axes présentés comme prioritaires dans cette Charte de la construction durable.

  • 1ère priorité : l’environnement

Pour le coup, Montreuil n’a pas attendu Patrice Bessac pour mettre en avant les normes environnementales dans la construction ! Voilà déjà un moment que les normes PassivHaus sont utilisées en France, y compris à Montreuil.

Donc ici, pas de grande nouveauté par rapport aux annonces des précédents mandats. En revanche on attendra la révision du PLU pour connaître les positions de la municipalité sur les murs et toitures végétalisés, ou concernant les caves et parkings (qui manquent cruellement dans les constructions neuves).

Ce qui est nouveau, c’est la consultation d’au moins trois maîtres d’œuvre en phase d’esquisse pour les projets de futurs immeubles ! S’il faut rémunérer 3 équipes d’architectes pour chaque projet, cela risque d’être long et coûteux, car évidemment ces équipes seront indemnisées.

Répondant à notre interpellation, l’adjoint à l’urbanisme s’est risqué à estimer ce surcoût à environ 30.000 € par projet, ce qu’il a estimé être peu. Comme on doute que les promoteurs prendront ce surcoût sur leurs propres marges, c’est évidemment dans le coût final de l’opération qu’il sera imputé…et donc ce sont les futurs acheteurs ou l’office HLM qui le paieront (car bien sûr, on n’imagine pas l’OPHM être exonéré du respect de cette Charte).

  • 2e priorité : Lutter contre la spéculation immobilière

C’est le point le plus « médiatique ». C’est destiné à frapper les consciences (ah, la com’ !!). Et pourtant, c’est le point le moins efficace de ce document !

De quoi s’agit-il ? La municipalité annonce vouloir encadrer la vente des appartements neufs avec des prix allant de 3900 à 4800€/m2 selon les quartiers de Montreuil, en demandant aux promoteurs de respecter cette fourchette de prix dans la commercialisation des appartements. S’ils ne le font pas, la mairie ne pourra rien y faire, mais le promoteur ne sera pas assuré de pouvoir retravailler dans le futur à Montreuil. C’est un grand classique.

On remarque d’abord que les prix annoncés par la nouvelle équipe sont globalement dans la moyenne des prix annoncés par l’équipe précédente. Or, on sait que ça n’a pas empêché des dérapages, comme par exemple ces appartements de la rue de l’Eglise (en cœur de ville), qui se sont vendus il y a quelques semaines à plus de 7.500€ du m². Evoquant ce sujet au Conseil municipal, on nous a assuré que ce promoteur s’était fait disputer par l’adjoint à l’urbanisme. Mais comme ce promoteur est aussi le maître d’œuvre de la ZAC Boissière Acacias, on imagine que la dispute est restée courtoise entre les partenaires !

En tous les cas, ce genre de Charte démontre que l’encadrement des prix de vente n’est pas une arme en possession d’une municipalité.

Quand bien même les promoteurs respectent leurs engagements vis-à-vis de la mairie de Montreuil, on connaît parfaitement l’effet pervers d’une Charte ainsi pensée, car il a été maintes fois démontré… d’autres villes ayant déjà tenté l’expérience…

En effet, si cette Charte encadre le prix de vente entre le promoteur et l’acquéreur au moment de la 1ère commercialisation, elle ne l’encadre plus par la suite, c’est-à-dire au moment de la revente de l’appartement. Or, certains individus se font une spécialité de profiter de ces règles d’encadrement des prix pour acheter des appartements à prix maîtrisé aux promoteurs, et les revendre tout de suite après (parfois même avant que l’immeuble ne soit terminé), avec des belles plus-values.

Si l’on regarde donc derrière l’effet d’annonce, on comprend bien que cette Charte n’empêchera nullement la spéculation, tout au plus la retardera-t-elle de quelques mois.

  • 3e priorité : Mieux respecter la diversité du tissu urbain montreuillois,

La Charte dit vouloir « mieux respecter la diversité du tissu urbain ». Ce point est même présenté comme une avancée démocratique par la nouvelle équipe.

Derrière cette idée, la municipalité cherche à flatter nombre de riverains qui ont pu, sous le mandat précédent, contester des permis de construire pour des projets parfois surprenants.

Mais jouer à ce jeu peut être dangereux, et l’on voit que la nouvelle équipe municipale n’a déjà pas tardé, elle aussi, à se mettre à dos des riverains, comme ceux de la rue de l’Ermitage venus au dernier Conseil municipal apporter bruyamment une pétition contre un curieux permis de construire accordé il y a quelques mois par la nouvelle municipalité.

Et puis, que veut dire l’expression  « mieux respecter la diversité du tissu urbain », érigée en principe intangible dans cette Charte  ? Reconnaissons qu’il est difficile d’établir une définition incontestable d’une telle notion.

Prenons l’exemple des Tours Rond-Point en centre-ville. Difficile de dire qu’à côté de l’Hôtel de Ville ou l’Eglise Saint-Pierre Saint-Paul, elles « respectaient mieux le tissu urbain » au moment de leur construction ! Même exemple (plus récent cette fois) avec l’école de l’avenue de la Résistance. Avec ses couleurs criardes et sa construction encaissée, diificile d’admettre qu’elle « respectait mieux la diversité du tissu urbain montreuillois » ! On se souvient d’ailleurs que les élus communistes (à l’époque dans l’opposition) avait mené une bataille (y compris judiciaire) contre ce projet.

On le voit, cette notion de respect du tissu urbain est finalement très relative et même assez subjective.

Là où ça devient drôle (enfin surtout cynique…), c’est qu’après avoir proclamé la nécessité de faire respecter une harmonie architecturale dans notre ville, la Charte prévoit en conclusion que : « tout nouveau bâtiment pourra reposer sur l’harmonisation avec le bâti préexistant ou trancher afin d’en affirmer la différence ».

Donc on comprend de cette dernière phrase que les élus, même s’ils plaident pour imposer « une certaine forme d’harmonisation architecturale », se laissent en vérité toute latitude pour y déroger si un projet radicalement différent les séduit. Il le justifieront alors au nom de : « l’affirmation de la différence » comme l’explique cette Charte.

Pas bête ! Mais au final, de qui se moque-t-on ?

Un commentaire

  1. Incognitototo 28 juillet 2015 Répondre

Laissez un commentaire